Modica - Il parcheggio di Viale Medaglie D'Oro non è solo posti auto

C'è ancora maretta per quanto riguarda la possibile cessione del parcheggio di Viale Medaglie D'Oro a Modica, alla Modica Multiservizi Spa. Come si è già detto, la cessione avverrebbe a titolo di comopensazione per il credito vantato dalla società partecipata dallo stesso comune.

Lasciamo perdere qualsiasi valutazione sulle procedure di dismissione e non parliamo nemmeno che cedere a titolo di compensazione crediti un bene ad un ente che si partecipa potrebbe essere visto come un compenso di partite (che NON crea liquidità). Vorrei qui fare qualche valutazione di merito sul reale valore dell'immobile. In particolare mi piacerebbe parlare della capacità reddituale del parcheggio.

L'opera è costata due miliardi di vecchie lire. Reperite da un contributo regionale. All'epoca il Sindaco era l'Avv. Carmelo Ruta e forse pensava di prendere due piccioni con una fava:

• Rispondere al problema parcheggi.
• Creare attività reddituale diretta dell'ente.

Perchè se è vero che a Modica devo pagare 0.60 € l'ora per posteggiare fin sotto casa, e non ho alcun diritto in quanto residente di zona, non ho sconti per sosta lunga e fra un po' devo chiedere scusa se esisto, non vedo perchè non si debba pagare almeno la stessa cifra per posteggiare l'auto in un vero parcheggio!

E non sono stato mica il primo a pensare la cosa. Guardate un po' cosa ho fotografato proprio al parcheggio qualche domenica fa:

Non so da quanto tempo fosse lì, ma sicuramente, visti i prezzi e la valuta utilizzata, non sarà una vita. Grazie a questo inconscio suggerimento, ho provato ad immaginare quanto si potrebbe guadagnare con la messa in opera della struttura. Mi sono posto le seguenti condizioni:

• 240 posti totale, calcolando circa 80 posti auto per piano e moltiplicandoli per i tre piani.
• Stesso prezzo per la sosta che ad oggi si paga per le strisce blu. Quindi aumentato del 20% rispetto a quello riportato nell'immagine.
• Conseguente aumento del 20% di tutti i prezzi.
• 60% dei posti auto venduti al dettaglio (sul momento, in base alla domanda istantanea).
• 40% dei posti auto venduti su abbonamento.
• I parcheggi a pagamento si pagano anche la notte e nei festivi.

Consideriamo un prezzo sempre uguale per le 24h. Metteteci che in zona c'è l'ufficio della posta, l'unico vero supermercato di Modica Bassa, che serve in parte anche il quartiere Dente e Fiumara, il mercato ortofrutticolo, e diversi palazzi con tanti residenti. Questa potrebbe essere una media giornaliera di servizio venduto dal parcheggio.

Stiamo considerando SOLO il 60% di posti riservati ai non abbonati. Con una performance di servizio che non supera mail l'80% ed un prezzo che è uguale a quello che i cittadini pagherebbero lasciando la macchina in mezzo alla strada. In un anno si potrebbe arrivare ad un fatturato di quasi 350.000 Euro!

Prendiamo ora in considerazione i parcheggi in abbonamento. Semplifichiamo la realtà pensando ai soli abbonamenti annuali e semestrali, ipotizzando che per meno tempo ci sia poca convenienza a sottoscrivere l'abbonamento. Questo potrebbe essere uno scenario non molto lontano dalla realtà.

Poca cosa con gli abbonamenti, ma visti gli affitti dei garage il comune potrebbe pensare di calmirare un po' il mercato applicando un prezzo politico.

Ipotizziamo ora che per i costi di manutenzione si debba stanziare circa il 15% del totale dei ricavi, e non dimentichiamoci del personale. Quante persone? Beh, volendo attrezzare il parcheggio di metodi di pagamento automatizzati a schede elettroniche (ci sono anche negli ospedali, mica niente di fantascientifico), penso che tre persone con funzioni di custode possano bastare.
Per la verità non ci sarebbe bisogno di assumere nessuno, dato che agli uffici comunali si vocifera ci sia qualche impiegato il cui unico lavoro sia ritirare lo stipendio, ma noi non ascoltiamo le male lingue e facciamo nuove assunzioni!

Lo stipendio medio di un comunale si aggira attorno ai 1.200 €. Vogliamo arrivare ad un lorgo di 1.800 € per 13 mensilità?!

Ecco il dettaglio di quanto ci si potrebbe guadagnare.

Non mi sono dimenticato l'IVA. A quanto pare l'attività non sarebbe in regime IVA. Niente male vero?! In quattro anni si recupererebbe completamente il costo di costruzione. Ma per la verità, essendo stato costruito con un apposito finanziamento regionale, non c'è proprio niente da recuperare :-)

Considerate che tutti gli arrotondamenti sono stati fatti per difetto. Non per caso si è ipotizzata una capacità di servizio mai saturata dalla domanda, i prezzi applicati sono volutamente bassi rispetti a quelli di mercato.

E' vero che sarebbero necessari ingenti somme per l'ammodernamento, la messa in opera, l'inserimento delle macchine per i pagamenti, ma non ne valrebbe la pena?

Ed ora mi chiedo, nel prezzo di cessione si sta calcolando la capacità reddituale dell'immobile? Se si, quanto vale allora?

E' un peccato che si pensi di cedere a titolo definitivo il parcheggio. Potrebbe essere una grande risorsa per il comune, dando un servizio richiestissimo dai cittadini, che potrebbero portare nelle casse dell'ente molti soldi da reinvestire magari in un improvement del trasporto pubblico, che ad oggi risulta veramente penoso.

PS: a richiesta posso fornire il file excel con i calcoli che hanno portato alla simulazione.